Бесплатная консультация
Заказать звонок юриста
Услуги юриста
Задайте вопрос, наш юрист бесплатно проконсультирует Вас в течении 5 минут

Например: Мне нужна консультация юриста по вопросу составления договоров, а также дальнейшая помощь адвоката по сопровождению сделок.
Шаг 1 → Шаг 2

Договор цессии. Смена дольщиков. Советы юриста по недвижимости.

Что такое договор цессии и для чего он нужен. Полезные советы по договору цессии. Юридические особенности смены дольщиков недвижимости.

Помощь юриста по недвижимости при смене дольщиков, участвующих в строительстве жилья, договор цессии

Договор цессии. Смена дольщиков. Советы юриста по недвижимости.

На первичном рынке в настоящий момент сложилась такая ситуация, что многие совершают покупку пока еще строящегося жилья у лиц, которые не в состоянии оплачивать дальнейшие расходы. Таким образом, и продавец, и покупатель при такой переуступке прав требования получают определенную выгоду. И если даже продавец не получает существенного дохода и лишается желанной квартиры в новостройке, то все равно решает свои проблемы.

Даже в том случае, когда по договору цессии (в процессе переуступки) продавец снижает цену на 20% и продает свое право на недостроенное жилье дешевле, чем это делает застройщик, все равно он выигрывает за счет глобального повышения стоимости квадратуры на первичном рынке.

Механизм передачи договорных прав и обязательств, касающихся долевого участия в строительстве

Такую сделку называют цессией. При этом дольщик (цедент) передает свои права и обязанности другому субъекту – цессионарию. Чаще всего застройщику уже в средних фазах процесса строительства удается реализовать все квартиры. Люди ожидают окончания строительства, но ускорение процесса часто требует дополнительных капиталовложений, обусловленных договором, заключенным с застройщиком.

Заключить договор цессии - это отличный шанс выбрать для будущего проживания реальный объект, причем сравнительно недорого. Но такой подход целесообразен только в том случае, если вы не испытываете острой потребности в жилье. Ведь бывают случаи, когда дома не строятся быстрыми темпами, или строительство замораживается на каком-то этапе.

 

Дополнительную информацию о договорах и консультацию юриста по особенностям составления договоров, вы можете получить на странице: Юрист по договорам. Первая консультация на нашем сайте предоставляется бесплатно.

 

Обязательно нужно подключить к делу опытного юриста, чтобы он проверил все документы как у застройщика, так и у цедента. Только в этом случае можно быть уверенным, что задуманная сделка – это не афера. Просто у граждан, в свое время ставших инвесторами, поменялись жизненные обстоятельства:

  • изменился состав семьи;
  • срочно понадобились деньги;
  • исчезла возможность своевременно оплачивать ипотечный кредит.

Решать проблемы в последнем случае при помощи договора цессии бывает особенно выгодно. Если вы являетесь дольщиком, а застройщик требует все новые денежные вложения, тогда вы захотите расторгнуть договор с застройщиком.

 

Дополнительную информацию и консультацию юриста по вопросам недвижимости вы можете получить на странице: Юрист по недвижимости.

 

Но в таких договорах есть пункты, воспользовавшись которыми, застройщик может вас оштрафовать. А передача обязанностей по договору цессии избавит вас от проблем. Ваш адвокат внимательно изучит документы, чтобы в будущем к вам не было претензий.

Переуступка прав – не слишком затратная процедура. Застройщику потребуется согласовать все нюансы, возникающие в процессе переоформления договора. Ему нужно будет оформить соответствующие документы, а также пересчитать сумму комиссионных сборов.

В большинстве случаев все расходы делятся между прежним дольщиком и цессионарием. Такая переуступка требований обойдется участникам договора цессии в сумму от 1% до 5% от оценки жилья. Имеется в виду цена, обусловленная в договоре о долевом участии, который заключался с первым дольщиком.

Однако не все цеденты желают продавать свое право на будущее жилье по демпинговым ценам. Если нет острой необходимости в срочном получении определенной суммы, тогда квартиру в строящемся здании реализуют по рыночным ценам. Застройщик же в результате вашего отказа от дальнейшего долевого участия в строительстве согласится вернуть только ту сумму, которая изначально заплачена по договору. К тому же штрафы, которые вы заплатили, никто вам не вернет.

Иногда право требования можно переуступить нескольким цессионариям. Для этого реализуемая квартира должна состоять из двух и более комнат. Это означает, что ее можно разделить (пункт 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 года № 120). Но это возможно далеко не всегда. Нельзя продавать нескольким цессионариям:

  • квартиру, состоящую из одной комнаты, даже большой;
  • жилье, в котором все комнаты смежные (статья 133 Гражданского кодекса РФ).

 

Внимание! Нормы закона могут меняться и дополняться. Если у вас нет уверенности, что вы оперируете наиболее актуальной информацией перед принятием решений желательно проконсультироваться с юристом.

 

Подобные переуступки могут осуществляться неоднократно, ограничений на этот счет в законодательстве нет. Однако подобная переуступка прав допустима до момента подписания акта приема-передачи. В дальнейшем заключить договор цессии уже не получится, так как вы становитесь полным владельцем новой квартиры.

При ее реализации в действие вступает договор купли-продажи. В этом случае также потребуется помощь грамотного юриста, чтобы процесс передачи недвижимости и получения значительных средств проходил спокойно.

В договор по поводу долевого участия застройщик обычно стремится включить пункт о необходимости получения его согласия на переуступку прав. Такое положение вводится для того, чтобы выкупить у дольщика его долю, если у того изменились обстоятельства.

Однако этот пункт договора практикующий адвокат сможет оспорить в суде, опираясь на общие правила. Ведь при переуступке требований ни согласия застройщика, ни согласия иных участников долевого строительства по закону предоставлять не требуется. Данный пункт в договоре суд скорее всего учитывать не станет.

Такая позиция цедента неоспорима только в случае, когда дольщик на момент переуступки прав уже выплатил в полном объеме стоимость жилья. Если же до момента заключения договора цессии ему не удалось полностью оплатить стоимость квартиры, тогда все-таки понадобится иметь письменное одобрение застройщика на переуступку прав.

В любом случае квалифицированный адвокат, отстаивая ваши позиции, воспользуется определенными статьями Гражданского кодекса, которые касаются условий перевода долга, а еще статьей 11 Федерального закона № 214.

Нужно понимать, что застройщик должен быть подключен к процессу в любом случае. Если вы являетесь цессионарием, тогда вашему адвокату потребуется выяснить, в какой степени исходный правообладатель выполнил свои обязательства. От этого во многом будет зависеть цена будущей квартиры. А получить такие сведения можно только у застройщика. Также он предоставит:

  • акт, в котором зафиксировано исполнение обязательств цедентом;
  • платежные документы;
  • другие необходимые расчеты;
  • условия договора.

Большинство застройщиков составляет собственную форму договора уступки прав. Доходы от перехода прав требования от цедента к цессионарию учитываются при налогообложении (статья 208 Налогового кодекса РФ).

Если цена по договору инвестирования ниже цены, указанной в договоре переуступки, то есть право на недостроенную квартиру продается с выгодой, тогда подается налоговая декларация и уплачивается НДФЛ.

В этом случае именно цедент имеет реальную выгоду, так что налоги платит именно он, а не другие участники сделки – цессионарий или застройщик. Ваш адвокат поможет сбалансировать эту разницу, чтобы было выгодно всем сторонам.

Главные недостатки договора цессии

1. Можно сразу определить серьезный недостаток, отмеченный юристами в механизме переуступки: и права, и обязанности прежнего дольщика цессионарий получает в том же объеме. Он обязан выполнять все условия первоначального договора.

2. Договор долевого участия в определенных случаях можно признать недействительным. Тогда новый дольщик может предъявить претензии, но только к цеденту, а не к застройщику.

3. Если договор будет признан недействительным, тогда по недействительному договору недействительной также признается и уступка прав. В этом случае застройщик не несет перед цессионарием никаких обязательств.

Как раз этим моментом удачно пользуются мошенники, выступая в роли цедентов. В результате судебного разбирательства цедента могут признать психически нездоровым человеком и вернуть ему прежние права долевого участия. А он в свою очередь обязан будет вернуть деньги цессионарию. Но получить с него деньги вряд ли удастся.

Поэтому грамотный адвокат, которого цессионарий подключает к решению всех вопросов, касающихся заключения договора цессии, обязательно выяснит, что собой представляет дольщик-продавец. Так что юридической помощью нужно воспользоваться еще на предварительном этапе переговоров, ведь речь идет об очень значительной сумме.

Иногда сделку признают недействительной, если первый дольщик не получил согласия у супруги на заключение сделки с застройщиком. О необходимости получения согласия обоих членов семьи на заключение подобных договоров говорится в статьях 34, 35 Семейного кодекса РФ.

Нарушение этого условия приводит в дальнейшем к возможности оспорить договор. Тогда и последующую сделку (договор цессии) также признают недействительной.

Особенности оформления договора цессии

1. Договор заключается только в письменной форме, после чего он должен пройти обязательную государственную регистрацию. Без такой регистрации он не вступает в силу. Тогда застройщик имеет право отказать новому дольщику в передаче готового жилья.

Адвокат внимательно изучит документы, чтобы убедиться, что цедент уведомил о состоявшейся уступке (сделке) застройщика, причем сделал это письменно. В противном случае объект будет передан именно цеденту, а не новому дольщику. Последуют судебные разбирательства.

2. Когда регистрирующий орган полностью переоформит договор, участники сделки смогут использовать механизм банковских ячеек, чтобы спокойно расплатиться. Цедент заберет деньги, а цессионарий в этот момент получит договор.

Обычно с обоих сторон присутствуют адвокаты, которые следят, чтобы их клиенты получили и деньги, и документы. Иначе беспечность, самоуверенность и излишняя доверчивость могут привести к весьма негативным последствиям.

Сейчас квадратные метры каждого нового дома стоят дороже, чем те, что были проданы несколько лет назад, хотя оба здания могут находиться вблизи друг от друга. Поэтому новую квартиру можно выгодно продать еще до ввода дома в эксплуатацию.

Покупатель также имеет выгоду от совершения такой сделки: дольщик часто снижает цену, продавая свою долю в недостроенном доме. Это гораздо выгоднее, чем покупать недостроенную квартиру у застройщика. Особенно такая тенденция характерна в период кризиса.

Застройщики часто вынуждены замораживать свои проекты. Это вынуждает дольщика переуступить свое право на получение нового жилья цессионарию. И тогда цены на первичном рынке значительно снижаются. Но при оформлении договора цессии новому дольщику обязательно нужно посоветоваться со своим адвокатом, ведь дальнейшее строительство дома могут заморозить надолго.

Попытка решить вопрос самостоятельно вряд ли приведет к успеху. Нужно хорошо знать законы, уметь их использовать еще при оформлении сделки, изучить сложную документацию. Тогда не понадобится нанимать серьезного адвоката, чтобы защищать свои права в суде.

 

Наши юристы предоставляют консультации по вопросам составления договоров цессии по всей России без выходных, а в Москве и Санкт-Петербурге мы работаем круглосуточно. Задавайте свои вопросы через формы онлай консультации или звоните по телефонам в Москве и Санкт-Петербурге.

 



Консультация юриста в Москве



Консультация юриста в Санкт-Петербурге


Рубрики публикаций:

Добавить комментарий

Все отзывы перед отображением на сайте проходят премодерацию. Перед добавлением отзыва, пожалуйста, ознакомьтесь с пользовательским соглашением.

Имя:*


Email (не отображается):*


Отзыв: *


Антиспам. Введите результат 99+1 *
Нажимая на кнопку Отправить, Вы подтверждаете, что даете согласие на обработку своих персональных данныхв соответствии с политикой конфидентциальности сайта.

* Поля обязательные для заполнения.
Контакты
  • +7 (499) 938-45-62 Москва и МО 24/7
  • +7 (812) 425-60-37 Санкт-Петербург и ЛО 24/7

Консультации юриста по телефону в Москве и Питере предоставляются круглосуточно.

Подробней о круглосуточной телефонной консультации в Москве и Санкт-Петербурге, Вы можете ознакомиться на соответствующих страницах: Москва, Санкт-Петербург

Мы предоставляем телефонные консультации по Федеральному номеру

  • +7 800 350-73-39 по всей России


Также Вы можете воспользоваться формой заказа обратного звонка, либо задайте вопрос нашим юристам онлайн.
Если у Вас есть вопросы к юристу, задайте их заполнив эту форму.
Имя *
Город *
Телефон *
E-mail
Вопрос *
Антиспам.
Выберите все правильные ответы 5+2 *
2   7   8   1   7   1
Нажимая на кнопку Отправить, Вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Если информация нашего сайта была для Вас полезной, поделитесь этим со своими друзьями


 
 
Поделиться: 

Обратите внимание! Часть материалов отображаемых на сайте добавлена зарегистрированными пользователями портала и является их частным мнением, на которое администрация сайта влиять не может, если формат информации не противоречит правилам размещения они публикуются как есть.

Принимать ее как руководство к действиям или просто как справочную информацию, остается на Ваше усмотрение.

Мы, со своей стороны, перед принятием решений, рекомендуем проконсультироваться с юристом. Напоминаем, что первая консультация предоставляется бесплатно!