Бесплатная консультация
Заказать звонок юриста
Услуги юриста
Задайте вопрос, наш юрист бесплатно проконсультирует Вас в течении 5 минут

Например: Мне нужна консультация юриста по вопросу составления договоров, а также дальнейшая помощь адвоката по сопровождению сделок.
Шаг 1 → Шаг 2

Договору купли-продажи недвижимости. Помощь юриста.

Особенности договоров купли-продажи недвижимости.

Как быть если договор купли-продажи недвижимости не признается судом.

Юридические особенности договоров купли-продажи недвижимости.

Адвокат поможет занять правильную позицию, если договор купли-продажи недвижимости судом не признается

Договору купли-продажи недвижимости. Помощь юриста.

В Гражданском кодексе РФ указано, что некоторые договоры не несут за собой правовые последствия. А это означает, что стороны, участвовавшие в заключении сделки с недвижимостью, обязаны вернуть имущество прежним хозяевам или компенсировать его стоимость (статья 167 ГК РФ).

ВНИМАНИЕ! Нормы законов, в том числе и перечисленные в этой публикации могут меняться, и если у Вас нет уверенности, что Вы оперируете актуальной версией, перед принятием решений, рекомендуем проконсультироваться с юристом. Первая консультация на нашем сайте предоставляется бесплатно.

Таких обстоятельств в законе прописано несколько. Правовых последствий сделка не несет, зато материальные и моральные последствия после непризнания этой сделки ощущаются достаточно серьезные. В некоторых случаях обе стороны искренне желают заключить сделку, то есть продать дом, квартиру или участок. Но может появиться третья сторона, к примеру, кто-то из родственников, и указать в суде на невозможность осуществления такой сделки. 

В некоторых случаях даже незначительные нарушения при ее оформлении или какие-либо ущемления интересов кого-нибудь из заинтересованных граждан, к примеру, несовершеннолетних детей, могут привести к тому, что специальные организации обратятся в суд с соответствующим заявлением. И понадобится мощное юридическое сопровождение, чтобы исправить несущественные промахи, на которые вы не обратили внимание при составлении документов.

Консультацию по юридическим особенностям составления договоров Вы можете получить на странице: Юрист по договорам.

Признание сделки недействительной 

Сразу можно выделить основные случаи, когда сделку признают недействительной. В этом случае чаще всего выигрывает продавец или заинтересованные лица с его стороны, так как ему возвращают квартиру. 

Если при составлении документа цена на недвижимость была занижена (а обычно участники сделки так и поступают), тогда покупателю возвращают лишь ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Причем это происходит только в том случае, если вообще мнимый покупатель собирается возвращать деньги. Когда же сделку могут признать недействительной? 

1. Если сделка заключалась с гражданином, который считается психически нездоровым и вследствие этого недееспособным, тогда такой договор может быть признан недействительным (статья 71 ГК РФ). 

2. Если одному из участников сделки не исполнилось 14 лет, в этом случае, согласно статьи 172 Гражданского кодекса РФ, с ним нельзя заключать сделку. 

3. Когда же гражданин имеет возраст 14-18 лет, он может заключить сделку, но признана она будет действительной только в том случае, если на нее дадут согласие родители, попечители, усыновители (статья 175 ГК РФ). 

4. Некоторые граждане злоупотребляют алкоголем или наркотиками. Их также нельзя считать вполне дееспособными, если такое ограничение было определено судом (статья 176 ГК РФ). 

Имущество продавец получает обратно по решению суда. Деньги же он мог потратить или задевать неизвестно куда, если это психически нездоровый человек. Суд укажет на то обстоятельство, что вам не стоило связывать с таким субъектом. При совершении сделки нужно было воспользоваться услугами компетентного в таких вопросах юриста.

Консультацию юриста по вопросам купли-продажи недвижимости Вы можете получить на странице: Консультация юриста по вопросам недвижимости

Он бы выяснил историю квартиры или участка, особенности личности продавца, его криминальное прошлое, предполагаемую связь с аферистами. Возможно, он уже становился участником подобных судебных процессов, то есть мошенники использовали его неоднократно, чтобы возвращать недвижимость обратно и снова выставлять на продажу. 

Незаконная сделка 

Иногда совершенная сделка сама по себе противоречит закону. Тогда ее, естественно, будут считать ничтожной и недействительной (статья 168 ГК РФ). Сделка должна соответствовать всем нормам закона. Если из условий сделки вытекает обязательство одной из сторон совершить действия, в результате которых может произойти преступление, адвокат человека, не желающего нарушать закон, обязательно докажет в суде противозаконную суть сделки. 

Чаще всего незаконность такой сделки проявляется уже после совершения преступления. Так что расторжение ее в гражданском процессе становится результатом первоначального уголовного процесса. В этом случае понадобится серьезный адвокат, который сможет доказать, что преступные намерения при оформлении сделки исходили не со стороны его клиента. 

Некоторые пункты завещания тоже могут представлять собой определенную сделку. Иногда завещатель обязуется отдать свою недвижимость в обмен на совершение наследником преступления, например, серьезной мести, направленной против ненавистного ему при жизни человека. Тогда адвокат наследников по закону поможет доказать незаконность этого завещания. 

Сделка, противоречащая правовым актам 

Если сделка заведомо мешает исполнять постановления государственных или муниципальных органов, ее также признают ничтожной, так как ее цель противоречит основам нравственности и правопорядка. Суд берет во внимание умысел сторон, заключивших сделку. 

В этом случае адвокату придется доказывать, что стороны, заключавшие сделку, не ставили своей целью нарушать какие-либо распоряжения или постановления. Здесь важно учесть дату издания законодательного акта и его публикации. 

К примеру, человек приобрел земельный участок для строительства. Но работу пришлось заморозить, так как на запланированное строительство на этом месте, как оказалось, местная власть разрешения не выдает. Кстати, такие действия местных чиновников могут считаться противозаконными, как и сами постановления. Потребуется вмешательство квалифицированного адвоката, чтобы вымогателей, обремененных властью, поставить на место. 

Введение в заблуждение 

Кто-то из участников сделки был введен в заблуждение, не понимал качества или природы сделки. При этом рядовые покупатели или сотрудники организаций не заключали бы подобных сделок, если бы понимали их скрытую сущность. 

Если другая сторона, участвовавшая в заключении сделки, нанесла истцу реальные убытки, можно требовать их компенсации. В других случаях стороны просто возвращают друг другу имущество или деньги (статья 178 ГК РФ). 

Разгадать скрытую сущность подобных сделок сможет опытный адвокат, работающий в этой области юриспруденции. Часто текст документа бывает настолько запутанным, что разобраться в его сущности способен только специалист. Нужно знать законы, иметь опыт, а обычные люди или даже организации, участвующие в заключении сделки, не являются знатоками юридической науки. 

После заключения заведомо невыгодной сделки с недвижимостью очень трудно будет доказать в суде, что вас ввели в заблуждение. Незнание законов не является поводом для расторжения договора. Но можно доказать, что продавец умышленно скрыл важные факты. 

Договор, заключенный при тяжких обстоятельствах 

Речь идет о кабальной сделке. В этом случае по иску потерпевшего, а также других заинтересованных лиц или организаций такую сделку суд аннулирует. Такими обстоятельствами могут считаться: 

  • обман; 
  • угроза; 
  • насилие; 
  • другие способы незаконного давления. 

Кроме возвращения имущества пострадавшей стороне, виновник должен компенсировать и прочий реальный ущерб, исходя из статьи 179 ГК РФ. 

Также и налоговая инспекция иной раз может добиваться признания сделки недействительной. В случае удовлетворения иска доход от такой сделки перейдет государству. 

Но в этом случае потребуется доказать, что данная сделка носит именно кабальный характер. Умышленный обман (афера) или насилие - это уголовные преступления. Ваш адвокат в судебном процессе постарается доказать, что вы стали жертвой как раз такого преступления. После, уже в гражданском процессе, такую сделку обязательно расторгнут, а виновная сторона понесет заслуженное наказание. 

Чаще всего речь идет о похищении людей или о грубом вымогательстве. Например, человек задолжал банку. Банк передает его долги коллектору. Далее следует откровенное вымогательство. Это и ночные звонки, и применение физической силы, и даже более серьезные угрозы. Должник вынужден продать, иногда просто отдать квартиру за долги. 

В других случаях, если криминальным лицам приглянулась квартира в хорошем районе, ее хозяин может "исчезнуть", зато появится удостоверенный нотариусом документ о продаже квартиры. Такие случаи в юридической практике встречаются довольно часто и далеко не всегда заканчиваются удачно для пострадавшей стороны. 

Родственникам нужно бить тревогу немедленно, как только возникает подозрение в нечистоплотности сделки. Привлечение грамотного адвоката еще на начальных этапах конфликта заставит правоохранительные органы действовать. Их сотрудники не смогут отмахнуться, если правильно подать заявление и представить другие существенные документы. Такой подход спасет и человека, и его собственность. 

Признание договора незаключенным 

Иногда все требования закона, касающиеся согласования условий и соблюдения надлежащей формы, при заключении договора не выполняются, и тогда договор следует считать незаключенным (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). При детальном рассмотрении закона видно, что признание договора незаключенным считается очень близким к другому понятию в юриспруденции - признанию договора недействительным. Однако имеются некоторые отличия. 

Чтобы их понять, прежде всего необходимо разобраться, при каких условиях конкретный договор считают заключенным. Для такого признания требуется соблюдение некоторых условий: 

  • должно быть наличие предмета договора, то есть квартиры, дома, земельного участка; 
  • каждый вид договора должен соответствовать нормам закона, другим правовым актам; 
  • стороны выдвигают условия, а соблюдение их приводит к заключению договора. 

Но стороны иной раз не могут до конца согласовать права с обязанностями, которые они должны соблюдать в отношении друг друга. Иными словами, волеизъявление одной стороны не находит полного согласия с другой стороной для своего воплощения. В результате назначается реституция - возврат сторон в изначальное имущественное положение. 

Поэтому при заключении серьезной сделки, связанной с покупкой или продажей дорогостоящей недвижимости, сразу же нужно подключить юридическое сопровождение. Такой подход станет гарантией вашего спокойствия в будущем. 

Почему на признание некоторых договоров незаключенными законодательство обращает особое внимание 

При срыве договоров иногда требуется выделить конкретные случаи, которые отличаются от дел, что обычно ведутся по поводу признания договора недействительным. Иной раз возникает особая ситуация: стороны не могут достигнуть соглашения, чтобы соблюсти все взаимные пожелания. Другими словами, договора этого как бы изначально не существует. 

Во всех прочих случаях разделить эти два понятия достаточно трудно, ведь закон четко не разграничивает их. 

Несоблюдение формы сделки 

Когда форма сделки не соблюдается, как и требования государственной регистрации, тогда подобное положение с точки зрения закона может рассматриваться двояко: 

  • сделка становится недействительной, то есть ничтожной (пункт 1 статьи 165 ГК РФ); 
  • сделка считаться заключенной при ее регистрации (пункт 2 статьи 651, пункт 3 статьи 433 ГК РФ), однако до регистрации договор нельзя считаться заключенным. 

Именно поэтому активное участие юриста в процессе составления документов очень важно. Опять же, покупатель может передать деньги недобросовестному продавцу, имея на руках неполноценный документ. Далее сделку признают ничтожной, так как при ее заключении не была соблюдена форма. 

Однако покупатель, когда передавал деньги, был уверен, что процесс проходит в законных рамках. Теперь же он не сможет получить свои деньги обратно, так как аферисты будут отрицать передачу денег, а недвижимость вернут себе. 

Мнимая сделка или притворная сделка 

Иногда сделка заключается без цели создания правовых последствий, то есть только для вида. Тогда ее признают недействительной (статья 170 ГК РФ), и заинтересованная сторона имеет возможность возвратить имущество или потребовать компенсации в денежном эквиваленте. 

Иной раз бывает непросто доказать, что заключалась именно такая сделка. Возникнет вопрос: зачем же вы заключали подобную сделку? В этом случае ваш адвокат постарается выделить другие поводы для расторжения договора: введение вас в заблуждение или давление на вас. 

В других ситуациях действия лиц, заключающих сделки, выходят за рамки их правовых возможностей. В таких случаях просят признать сделку недействительной: 

  • те юридические лица, которые не имели права заключать сделку, но подписали соответствующий договор; 
  • акционеры или другие участники этой организации, заключившие сделку на приобретение недвижимости при тех же обстоятельствах; 
  • государственные контролирующие органы; 
  • граждане, не имеющие полномочий на совершение сделки с определенным видом недвижимости или вышедшие при ее заключении за рамки конкретных полномочий. 

Согласно статьям 173 и 174 Гражданского кодекса РФ, другая сторона, участвующая в сделке, должна знать о правовых последствиях оформления подобного документа. Если от истца что-то утаили, и он это докажет, сделку признают недействительной. Далее имущество возвращается. 

Но во многих случаях, рассматриваемых в судах, обе стороны хорошо понимают, что совершают притворную сделку. Обычно это связано с сокрытием налогов или же с фиктивной передачей дорогостоящей собственности, которая оказалась у государственных служащих, своим родственникам или доверенным лицам. 

Признание фиктивности такой сделки может иметь серьезные последствия. Тогда возникнет вопрос: каким образом чиновнику, получающему фиксированный доход в виде зарплаты, удалось в свое время приобрести ценное недвижимое имущество? 

В этом случае высококвалифицированный адвокат, выступающий исключительно на стороне своего клиента, поможет доказать: 

  • имущество приобретено законный путем; 
  • деньги на покупку квартиры имели законное происхождение; 
  • передача собственности происходила по обоюдному согласию сторон и имела подлинный, взаимовыгодный, а не фиктивный характер. 

Отсутствие полномочий у представителя 

Иной раз действительность договора оспаривается по причине отсутствия полномочий у лица, представляющего одну из сторон. Если такой представитель заключил договор от имени субъекта, в чем-то превысив свои полномочия (статья 183 ГК РФ), тогда также требуется содействие серьезного адвоката, чтобы урегулировать этот вопрос. А тонкое разграничение таких понятий, как "недействительный" и "незаключенный" договоры, только усугубляет проблему при решении ее в арбитражных судах. 

Поэтому незаключенные договоры следует рассматривать как особую форму недействительных договоров. Недействительность договора - понятие более широкое, охватывающее больше ситуаций. Ведь иногда договор может быть заключен, но иметь при этом изъяны, такие как нарушение обязательной формы или содержания, а также отсутствие дееспособности и воли у лиц, его заключавших. 

Становится очевидным, что попытка самостоятельно решить вопрос с покупкой или продажей недвижимого имущества ни к чему хорошему не приводит. Незначительная экономия грозит полным разорением. Особенно важно понимать, что на стороне аферистов всегда выступает серьезный адвокат. Такие лица действуют группой, так что обманутой стороне расторгнуть договор после его заключения не всегда удается. 

Пусть юрист-практик, действующий с вашей стороны, тщательно изучит все документы, раскроет вам их действительную сущность и этим избавит от недоразумений, которые могут возникнуть в будущем.

Наш центр юридической помощи объединяет более двух тысяч юридических компаний и частных адвокатов имеющих огромный опыт в вопросах сделок купли-продажи недвижимости. Мы работаем по всей России без выходных, а в Москве и Санкт-Петербурге наши консультанты работают круглосуточно. Вы можете задать вопрос юристу через формы онланй консультации на нашем сайте, или позвонить по номерам телефонов в Москве и Санкт-Петербурге. Наши специалисты с радостью помогут Вам в отстаивании Ваших прав.


Читайте также публикации юридической тематики:

Договора: Договор контрактации. Помощь юриста
Договор контрактации
Публикации из рубрики: Договора


Консультация юриста в Москве



Консультация юриста в Санкт-Петербурге


Рубрики публикаций:

Добавить комментарий

Все отзывы перед отображением на сайте проходят премодерацию. Перед добавлением отзыва, пожалуйста, ознакомьтесь с пользовательским соглашением.

Имя:*


Email (не отображается):*


Отзыв: *


Антиспам. Введите результат 99+1 *
Нажимая на кнопку Отправить, Вы подтверждаете, что даете согласие на обработку своих персональных данныхв соответствии с политикой конфидентциальности сайта.

* Поля обязательные для заполнения.
Контакты
  • +7 (499) 350-88-72 Москва и МО 24/7
  • +7 (812) 309-87-29 Санкт-Петербург и ЛО 24/7

Консультации юриста по телефону в Москве и Питере предоставляются круглосуточно.

Подробней о круглосуточной телефонной консультации в Москве и Санкт-Петербурге, Вы можете ознакомиться на соответствующих страницах: Москва, Санкт-Петербург

Мы предоставляем телефонные консультации по Федеральному номеру

  • +7 800 350-73-39 по всей России


Также Вы можете воспользоваться формой заказа обратного звонка, либо задайте вопрос нашим юристам онлайн.
Если у Вас есть вопросы к юристу, задайте их заполнив эту форму.
Имя *
Город *
Телефон *
E-mail
Вопрос *
Антиспам.
Выберите все правильные ответы 5+2 *
2   7   8   1   7   1
Нажимая на кнопку Отправить, Вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Если информация нашего сайта была для Вас полезной, поделитесь этим со своими друзьями


 
 
Поделиться: 

Обратите внимание! Часть материалов отображаемых на сайте добавлена зарегистрированными пользователями портала и является их частным мнением, на которое администрация сайта влиять не может, если формат информации не противоречит правилам размещения они публикуются как есть.

Принимать ее как руководство к действиям или просто как справочную информацию, остается на Ваше усмотрение.

Мы, со своей стороны, перед принятием решений, рекомендуем проконсультироваться с юристом. Напоминаем, что первая консультация предоставляется бесплатно!